Umowa rezerwacyjna zostanie uregulowana ustawowo

UMOWA REZERWACYJNA OBECNIE

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem oznaczonego lokalu mieszkalnego, za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna ma gwarantować zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie. Zawarciu umowy rezerwacyjnej z reguły towarzyszy zapłata zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości.

Obowiązujące obecnie przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie regulują zagadnień związanych z funkcjonującymi w obrocie gospodarczym umowami rezerwacyjnymi. W ocenie projektodawcy nowej ustawy deweloperskiej, brak regulacji w tym zakresie może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy, z uwagi na ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych. Ponadto obecnie na deweloperze, który zawiera z potencjalnym klientem umowę rezerwacyjną nie ciążą obowiązki w postaci między innymi obowiązkowego doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego.

UMOWA REZERWACYJNA W NOWEJ USTAWIE DEWELOPERSKIEJ

Zgodnie z projektem nowej ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska albo umowa przenosząca własność lokalu lub domu jednorodzinnego zawierana z deweloperem lub umowa sprzedaży zawierana z nabywcą przez dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż dewelopera, będzie mogła nadal zostać poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

Nowa ustawa definiuje umowę rezerwacyjną jako umowę zawieraną między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Zgodnie z projektem decyzja co do zawarcia umowy rezerwacyjnej będzie zależała od woli przyszłych kontrahentów.

Umowę rezerwacyjną będzie można zawierać się w formie pisemnej pod rygorem nieważności i określać ona będzie w szczególności:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
• cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
• okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna będzie zawierana na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Jak już zostało wyżej powiedziane, strony umowy rezerwacyjnej będą mogły ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Do tej pory wysokość opłaty rezerwacyjnej mogła zostać ustalona przez strony w dowolnej wysokości. Zgodnie z nową ustawą deweloperską, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogłą przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata ta nie będzie wpłacana na prowadzony przez dewelopera mieszkaniowy rachunek powierniczy. Taki obowiązek powstanie dopiero z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej, umowy przenoszącej własność lokalu lub umowy sprzedaży. Opłata rezerwacyjna będzie wówczas zaliczana na poczet ceny nabycia prawa wynikającego z umowy deweloperskiej albo innej umowy, o której mowa w ustawie. Deweloper będzie zobowiązany przekazać opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Co ważne, w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper będzie musiał informować rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub w jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.

Opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana rezerwującemu w trzech następujących przypadkach, gdy:

• rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
• deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – wtedy opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości;
• deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

W przypadku gdy umowa sprzedaży zawierana pomiędzy nabywcą a deweloperem lub sprzedawcą innym niż deweloper została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. W innych sytuacjach (np. kiedy rezerwujący rezygnuje z zawarcia umowy deweloperskiej) opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi.

Uregulowanie umów rezerwacyjnych ma zapewnić możliwość wykazywania przez dewelopera przed instytucją finansową finansującą przedsięwzięcie deweloperskie wyników tzw. przedsprzedaży. Jednocześnie wzmocniony ma zostać poziom ochrony przyszłych nabywców, którzy zawrą umowę rezerwacyjną. Przyszli nabywcy będą bowiem obowiązkowo informowani o wszystkich istotnych szczegółowych informacjach dotyczący samego dewelopera, w związku z obowiązkiem doręczenia prospektu informacyjnego. Należy również zauważyć, że wskutek nowej regulacji zminimalizowane zostanie ryzyko utraty przez nabywcę w określonych sytuacjach opłaty rezerwacyjnej.