Reklama na budynku wspólnoty mieszkaniowej

Umieszczenie reklamy na części wspólnej nieruchomości, nawet przez właściciela lokalu znajdującego się w budynku, nie jest sprawą dowolną. Posiadanie przez właściciela lokalu udziału w nieruchomości wspólnej nie zwalnia go z obowiązku uzyskania odpowiedniej zgody na montaż reklamy, szyldu, baneru lub innego podobnego oznaczenia. Jak się okazuje niedochowanie staranności w tym zakresie może doprowadzić nie tylko do odpowiedzialności cywilnej, ale również wykroczeniowej.

Części wspólne nieruchomości

Wyjaśniając, dlaczego problem umieszczania czegokolwiek na nieruchomości wymaga dochowania odpowiedniej staranności wynika z definicji nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13). Elewacja budynku stanowi nieruchomość wspólną, zatem zamieszczanie jakichkolwiek ruchomości, w tym reklam, na jej powierzchni lub dokonywanie innych ingerencji, bezwzględnie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy

Montaż reklamy lub innego elementu na elewacji budynku stanowi przykład korzystania w sposób ponadnormatywny z nieruchomości wspólnej. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalić, w formie uchwały, zasady korzystania z części wspólnych. W tym zakresie wspólnota może podjąć decyzję o bezpłatności korzystania z elewacji, jednakże nie jest naruszeniem żadnych przepisów ustawowych, czy zasad współżycia społecznego, określenie odpłatności wykorzystywania części wspólnych przez poszczególnych członków wspólnoty również w takim przypadku.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przy ustalaniu wysokości opłaty wspólnota powinna kierować się cenami rynkowymi za tego rodzaju korzystanie z nieruchomości.

Konsekwencje nielegalnego zamieszczania reklam na elewacji

Umieszczenie reklamy, szyldu lub baneru na elewacji bez pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy stanowić będzie przykład bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa będzie uprawniona do naliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a następnie będzie mogła skierować do sądu pozew o zapłatę. Wspólnota mieszkaniowa lub zarządca mogą również skierować do sądu pozew nakazujący usunięcie reklamy, szyldu lub baneru na koszt właściciela mieszkania.

Poza odpowiedzialnością cywilną, należy wskazać na odpowiedzialność wykroczeniową. Zgodnie z art. 63a ustawy Kodeks wykroczeń, kto umieszcza w miejscu publicznym do tego nieprzeznaczonym ogłoszenie, plakat, afisz, apel, ulotkę, napis lub rysunek albo wystawia je na widok publiczny w innym miejscu bez zgody zarządzającego tym miejscem, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny. Przepis ten wprowadza zatem karę za umieszczenie w miejscu publicznym do tego nieprzeznaczonym ogłoszenia, plakatu, afisza, apelu, ulotki, napisu lub rysunku bez odpowiedniej zgody. Jeżeli sprawca umieści reklamę np. na elewacji budynku, to zrealizuje znamiona wykroczenia opisanego w art. 63a k.w., o ile jednak miejsce umieszczenia reklamy na elewacji pozwala przyjąć, że jest to miejsce publiczne lub tak umieszczona reklama pozostaje wystawiona na widok publiczny. Uznać należy, że to, co jest wystawiane na widok publiczny – jest lub może być dostrzeżone przez nieokreślony lub szerszy krąg osób. Natomiast wystawienie czegoś na widok publiczny w miejscu niemającym charakteru publicznego może polegać np. na umieszczeniu ogłoszenia w miejscu, które nie jest ogólnie dostępne, ale reklama tam zamieszczona może być dostrzeżona przez nieokreślony lub szerszy krąg osób.