Najmniejsze mieszkanie, czyli jakie ?

Wynajmujący lokale mieszkalne często zastanawiają się, czy mogą dokonać zgodnie z przepisami prawa podziału mieszkania tak, aby móc wydzielić mniejsze lokale i zaoferować je najemcom. Przepisy prawa przewidują minimalną powierzchnię, jaką powinien mieć lokal mieszkalny, lecz nie oznacza to, że wynajem lokali mniejszych niż najmniejsze jest niedopuszczalny.

Minimalna przestrzeń życiowa według ustawodawcy

Zgodnie z przepisem § 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Jest to minimalna powierzchnia, jaką ustawodawca zastrzegł dla lokali mających służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Rozporządzenie z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie przed nowelizacją z 1 stycznia 2018 r. wskazywało, że w budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej:

• pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby – 2,2 m;
• pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób – 2,7 m;
• kuchni w mieszkaniu jednopokojowym – 1,8 m;
• kuchni w mieszkaniu wielopokojowym – 2,4 m.

Dodatkowo w mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m2. Spełniając te wymagania, nie dało się w rzeczywistości wybudować mieszkania mniejszego niż 24 mkw.

Obecnie tego rodzaju wymogów szczegółowych co do minimalnej szerokości ścian i minimalnej powierzchni co najmniej jednego pokoju już nie ma. Wymogi te zastąpiono wymogiem minimalnej łącznej powierzchni 25m2.

Klitki nadal w obrocie

Należy przy tym pamiętać, że wspomniane Rozporządzenie weszło w życie w 2002 r., dlatego nie narusza przepisów prawa obrót mniejszymi nieruchomościami mieszkalnymi wybudowanymi przykładowo w latach 80, kiedy powyższe ograniczenie nie obowiązywało i dopuszczalna była budowa mniejszych obiektów. Obecnie zdarzają się bowiem oferty wynajmu czy też sprzedaży lokali mieszkalnych mniejszych nawet niż 20 m². Lokale takie nie straciły swojego statusu wskutek wprowadzonych w roku 2002 przepisów. Oznacza to, że o ile lokal został zbudowany przed rokiem 2002 i oddany do użytkowania jako lokal mieszkalny stanowiący odrębny przedmiot własności lub jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, to obrót takim lokalem jako lokalem mieszkalnym jest w pełni dopuszczalny.

Mikroapartmenty

Obecnie częstym zjawiskiem jest oferowanie sprzedaży lub najmu lokali, których przeznaczenie określane jest jako „inne niż mieszkalne”. Zacytowany przeze mnie wyżej przepis Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dotyczy bowiem wyłącznie lokali mieszkalnych. Jeżeli mamy do czynienia z atrakcyjną lokalizacją, to również takie oferty cieszą się sporym zainteresowaniem i jest tak na całym świecie. Jako ciekawostkę wskażę przykład londyńskiej mikrokawalerki o powierzchni… 7m², której wartość szacuje się na kwotę ponad 100 tysięcy funtów.

Inwestorzy oferując mikrokawalerki, często wykorzystują określenia „mikroapartament”. Takie określenie może jednak wprowadzać w błąd, ponieważ apartament kojarzony jest z miejscem o podwyższonym standardzie, co w przypadku lokalu niespełniającego minimalnych wymagań powierzchniowych stawianych lokalom mieszkalnym nie będzie mieć miejsca.

Należy jednak mieć również na względzie, że sprzedaż takiego „mikroapartamentu” będzie obciążona wyższą stawką podatku VAT. Skoro są to lokale użytkowe, dolicza się do nich 23-proc. VAT. Dla mieszkań wynosi zaś 8 proc. Dodatkowo takie nowo wybudowane mikroapartamenty nie będą mogły być, zgodnie z prawem, wykorzystywane do celów mieszkalnych, co oznacza, że ani nabywca, ani żadna osoba nie będzie mogła w nim legalnie zamieszkać lub zameldować się. Takie miejsca mogą ewentualnie służyć prowadzeniu działalności gospodarczej i rejestracji siedziby firmy.