Polski ład: budowa małych domów

Niedawno ogłoszony „Polski Ład” nie posiada jeszcze konkretnych ram prawnych. W dalszym ciągu śledzimy kolejne procesy legislacyjne oczekując, że projekty aktów prawnych mających stworzyć ów ład, trafią pod obrady polityków. Póki co warto jednak przyjrzeć się, jak wyglądać ma nowa rzeczywistość w budownictwie.

 

DZIAŁKA O OKREŚLONEJ POWIERZCHNI

Pierwsza krytyka dotycząca zapowiadanych ułatwień w budowie małych domów dotyczyła obawy o niekontrolowane rozlewanie się osiedli małych domów jednorodzinnych, o powierzchni do 70 metrów kwadratowych. Taka zabudowa w istocie jest kojarzona z zabudową rekreacyjną, jednak ogólne założenia w teorii dopuszczały nielimitowaną budowę „małych domków”.

Już teraz specustawa mieszkaniowa pozwala na budowę z pominięciem procedur administracyjnych, co szerzy się zjawiskiem patodeweloperki(szerzej o patodeweloperce: przeczytasz tutaj). W związku z tym, Rząd poinformował , iż chce ograniczyć możliwość stawiania małych domów do jednego domu na 1000 metrów kwadratowych działki.

Oznacza to, że budowa dwóch domów będzie możliwa na działce o powierzchni minimum 2000 metrów kwadratowych. Nasuwają się pytania o racjonalność takiego rozwiązania, skoro w praktyce zabudowa z reguły jest znacznie bardziej zagęszczona. Inwestor chcący zbudować dwa małe domy na swojej działce, o ile spełni warunki dotyczące odległości od budynków (opisane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), może zrealizować inwestycję jeżeli uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę. Nie wydaje się, iż inwestorzy będą zainteresowani zakupem dużych działek tylko w tym celu, aby móc zbudować dom bez dodatkowych formalności.

BEZ KIEROWNIKA BUDOWY, BEZ DZIENNIKA BUDOWY

Budowa małych domów do 70 metrów kwadratowych zabudowy ma się odbywać bez obligatoryjnego udziału kierownika budowy. Takie rozwiązanie stanowi oczywiście oszczędność dla budżetu inwestora, jednak długofalowo skutki pomięcia udziału osoby wykonującej samodzielną funkcję techniczną w budownictwie mogą być bardzo niekorzystne. Kierownik budowy ma oczywiście wiedzę techniczną gwarantującą prowadzenie budowy w sposób zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy. Należy również pamiętać, że do obowiązków kierownika budowy należy koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, czy też wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu. Kierownik budowy jest zatem gwarantem bezpieczeństwa na placu budowy, posiada jednocześnie obowiązkową polisę OC. Nie dziwi więc, że branża budowlana z niepokojem spogląda na zapowiedź nowych przepisów. Prowadzenie budowy bez obligatoryjnego udziału osoby z wiedzą techniczną może stanowić realne zagrożenie dla bezpieczeństwa zarówno nieruchomości, jak i jej użytkowników. Dodatkowo inwestor, w razie wystąpienia nieprzywdzianego zdarzenia, nie będzie mógł zasłonić się uprzednim uzyskaniem akceptacji dla projektu w formie wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

AKTUALNE UŁATWIENIA W BUDOWIE DOMÓW JEDNORODZINNYCH

Obecnie zgodnie z przepisem art. 29 ustawy Prawo budowlane, budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno- budowlanej. W tym zakresie jedynym kryterium jest ograniczony do terenu działki obszar oddziaływania inwestycji. Nie występuje jednak ani kryterium maksymalnej powierzchni zabudowy, ani minimalnej powierzchni działki.

Przepisy przewidują również ułatwienia dla budowy budynków rekreacji indywidualnej. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 16 ustawy Prawo budowlane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno- budowlanej, budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

 

Zgłoszenie budowy, który to obowiązek ma zostać utrzymany również w zakresie domów do 70 metrów kwadratowych, wymaga dołączenia przez inwestora między innymi trzech egzemplarzy projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw. Powyższe dokumenty nie są jednak zatwierdzane w drodze decyzji administracyjnej organu. Taką decyzją jest pozwolenie na budowę. Pamiętajmy przy tym, że odpowiednie procedury administracyjne mają w istocie zabezpieczać inwestora przed przyszłymi niepożądanymi zdarzeniami oraz stanowić potwierdzenie legalności prowadzonej budowy.

Patodeweloperka w rozkwicie

MIKROAPARTAMENTY

Zgodnie z przepisem § 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Należy przy tym pamiętać, że wspomniane rozporządzenie weszło w życie w 2002 r., dlatego nie narusza przepisów prawa w zakresie nieruchomości mieszkalnych wybudowanych przykładowo w latach 80., kiedy powyższe ograniczenie nie obowiązywało i dopuszczalna była budowa mniejszych obiektów.

Problem aktualnie dotyczy oddawanych do użytkowania przez deweloperów lokali, których przeznaczenie deweloperzy określają jako „inne niż mieszkalne”. Zacytowany przepis Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dotyczy bowiem wyłącznie lokali mieszkalnych. Jeżeli deweloper prowadzi inwestycję w dobrej lokalizację, zwykle chce wykorzystać ją do maksimum, a każdy metr powierzchni użytkowej posiada swoją wartość. Okazuje się zatem, że oferta deweloperów jest atrakcyjna, nawet jeżeli dotyczy niewielkiej powierzchni na bardzo zagęszczonym osiedlu. Często wykorzystywane są określenia „mikroapartament”. Takie określenie może jednak wprowadzać w błąd, ponieważ apartament kojarzony jest z miejscem o podwyższonym standardzie, co w przypadku lokalu niespełniającego minimalnych wymagań stawianych lokalom mieszkalnym nie będzie mieć miejsca.

Brak obecnie jasnych przepisów zastrzeżonych dla mikroapartmentów. Brak definicji mikroapartamentu nie pozwala na podjęcie jakichkolwiek działań zakazujących używania tego rodzaju określeń. Usługi  te nie są objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego lub Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Obecnie postuluje się wprowadzenie przepisów wymuszających na deweloperach informowanie, że sprzedawane mikroapartamenty nie będą mogły być, zgodnie z prawem, wykorzystywane do celów mieszkalnych, co oznacza, że ani nabywca, ani żadna osoba nie będzie mogła w nim legalnie zamieszkać. Takie miejsca mogą ewentualnie służyć prowadzeniu działalności gospodarczej.

ZAGĘSZCZONE OSIEDLA, TRUDNE LOKALIZACJE

Kolejny problem to bardzo zagęszczone osiedla, na których budynki stoją blisko siebie, a okna mieszkań zwrócone są bezpośrednio w stronę kolejnych. Mikroskopijne place zabaw, wielopoziomowe parkingi, brak miejsc służących odpoczynkowi – jednym słowem przestrzeń, podobnie jak w przypadku mikromieszkań, wykorzystywana jest do maksimum. Przyczyną tego stanu rzeczy jest między innymi niskie pokrycie planistyczne w naszym kraju oraz brak spójnej polityki przestrzennej. Wielu inwestorów buduje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, których treść nie jest publicznie uzgadniana, tak jak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Kolejnym częstym problemem jest lokalizacja nowych inwestycji. Coraz częsciej powstają one z dala od centrum miast oraz infrastruktury miejskiej. Również tego przyczyna jest prozaiczna: brak gruntów pod budowę w atrakcyjnych lokalizacjach. Specustwa mieszkaniowa, która weszła w życie w roku 2018, miała na celu uwolnienie gruntów, które wcześniej nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych. Realizacja inwestycji miała zostać przy tym przyspieszona i usprawniona. Specustawa dopuściła również realizację inwestycji z pominięciem ustaleń planu miejscowego. Jej postanowienia mają obowiązywać do końca 2028 roku.

 

Patodeweloperka obecnie jest niestety częstym zjawiskiem. Wydaje się, że dopiero zmiana trendu oraz spadek popytu na powierzchnie mieszkalne w naszym kraju, zaowocuje zmianą podejścia do omawianego problemu.

Waloryzacja wynagrodzenia wykonawcy robót budowlanych

Umowa, której przedmiotem są roboty budowlane lub usługi, zawarta na okres dłuższy niż 12 miesięcy, zawierać musi postanowienia dotyczące zasad wprowadzania zmian wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy, w przypadku zmiany ceny materiałów lub kosztów związanych z realizacją zamówienia (art. 439 p.z.p.). Przez zmianę ceny materiałów lub kosztów rozumie się zarówno wzrost odpowiednio cen lub kosztów, jak również ich obniżenie, względem ceny lub kosztu przyjętych w celu ustalenia wynagrodzenia wykonawcy zawartego w ofercie.

 

OKREŚLENIE POZIOMU ZMIANY CENY MATERIAŁÓW LUB KOSZTÓW ZWIĄZANYCH Z REALIZACJĄ ZAMÓWIENIA

W umowie należy określić wprost poziom zmiany ceny materiałów lub kosztów związanych z realizacją zamówienia, uprawniający strony umowy do żądania zmiany wynagrodzenia oraz początkowy termin ustalenia zmiany wynagrodzenia. Co istotne, ustawa nie określa żadnego minimalnego progu w tym zakresie i możliwe jest waloryzowanie wynagrodzenia od nawet zerowego poziomu. Postanowienie ma wskazać początkowy termin ustalenia zmiany wynagrodzenia, który będzie początkowym punktem odniesienia. Jednak jeżeli umowa została zawarta po upływie 180 dni od dnia upływu terminu składania ofert, początkowym terminem ustalenia zmiany wynagrodzenia jest dzień otwarcia ofert, chyba że zamawiający określi termin wcześniejszy.

SPOSÓB OKREŚLENIA WPŁYWU ZMIANY CENY MATERIAŁÓW LUB KOSZTÓW

W umowie należy również opisać sposób określenia wpływu zmiany ceny materiałów lub kosztów na koszt wykonania zamówienia oraz należy określić okresy, w których może następować zmiana wynagrodzenia wykonawcy. Zamawiający określi zatem, jak wyliczona zgodnie z ustalonymi regułami zmiana ceny wpłynęła na sytuację wykonawcy i jak obliczyć w związku z tym jego nowe wynagrodzenie.

MAKSYMALNA WARTOŚĆ ZMIANY WYNAGRODZENIA

W umowie powinno znaleźć się również określenie maksymalnej wartości zmiany wynagrodzenia, jaką dopuszcza zamawiający w efekcie zastosowania postanowień o zasadach wprowadzania zmian wysokości wynagrodzenia.

SPOSÓB USTALANIA ZMIANY WYNAGRODZENIA

Strony są zobowiązane do wskazania w treści umowy sposobu ustalania zmiany wynagrodzenia, w oparciu o jeden z poniższych mechanizmów:

  • z użyciem odesłania do wskaźnika zmiany ceny materiałów lub kosztów, w szczególności wskaźnika ogłaszanego w komunikacie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego lub
  • przez wskazanie innej podstawy, w szczególności wykazu rodzajów materiałów lub kosztów, w przypadku których zmiana ceny uprawnia strony umowy do żądania zmiany wynagrodzenia.

OCHRONA PODWYKONAWCÓW ROBÓT BUDOWLANYCH

Nowa ustawa przewiduje również ochronę dla podwykonawców robót budowlanych, z którymi umowy zawiera wykonawca. Wykonawca, którego wynagrodzenie zostało zmienione zgodnie z wyżej opisanymi zasadami, zobowiązany jest bowiem do odpowiedniej zmiany wynagrodzenia przysługującego podwykonawcy, z którym zawarł umowę, w zakresie odpowiadającym zmianom cen materiałów lub kosztów dotyczących zobowiązania podwykonawcy, jeżeli okres obowiązywania umowy przekracza 12 miesięcy.

INNE UMOWY

W przypadku gdy zamawiający przewiduje zawarcie postanowień dotyczących zasad wprowadzania zmian wysokości wynagrodzenia w innej umowie, na przykład zawartej na okres krótszy niż 12 miesięcy, do określenia tych zasad stosuje się przepisy omówione wyżej.

 

Jak wyjaśniono w uzasadnieniu projektu ustawy, wskazane wyżej obligatoryjne elementy klauzuli waloryzacyjnej w założeniu mają pomóc zamawiającym przy konstruowaniu skutecznych i jasnych postanowień umownych. Zamawiający wprowadzając do umowy odpowiednią klauzulę będzie miał pozostawioną swobodę określenia jej elementów.

Nowe osiedla tylko dla wybranych ?

Od jakiegoś czasu prasa rozpisuje się na temat powstającego w jednym z miast śląskiej aglomeracji osiedla tylko dla dorosłych, a więc singli czy par bezdzietnych. W innej części Polski powstać ma osiedle tylko dla osób wyznania katolickiego. Czy takie ograniczenia są zgodnie z prawem dopuszczalne?

Przepis art. 3531 k.c. przewiduje tak zwaną zasadę swobody umów. Zgodnie z tym przepisem, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Zasada swobody umów obejmuje zatem swobodę decydowania o zawarciu lub nie zawarciu umowy, swobodę wyboru kontrahenta, swobodę ukształtowania treści umowy. W tym ostatnim zakresie dyspozycja stron podlega ograniczeniu polegającemu na tym, że treść umowy nie może być sprzeczna z właściwością stosunku prawnego, ustawą i zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z wyrokiem Sadu Najwyższego z dnia 25 maja 2011 r. (sygn. akt II CSK 528/10), w ramach wyrażonej w art. 3531 k.c. zasady swobody umów mieści się również przyzwolenie na faktyczną nierówność stron umowy. W ocenie Sądu Najwyższego nieekwiwalentność sytuacji prawnej stron umowy nie wymaga więc, co do zasady istnienia okoliczności, które by ją usprawiedliwiały, skoro stanowi ona wyraz woli stron. Obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, a w konsekwencji prowadzić do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych, który jest dla niej w sposób widoczny krzywdzący, doszło przy świadomym wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji.

Przepis ten nabiera szczególnego znaczenia w kontekście omawianego problemu. Wyłania się teza, w oparciu o którą deweloper może w sposób dowolny wybrać kontrahenta, z którym chce zawrzeć umowę deweloperską, a finalnie której chce sprzedać nieruchomość. Tego rodzaju swobodny wybór kontrahenta jest od dawna spotykany w przypadku najmu nieruchomości, gdzie wynajmujący odrzucają zainteresowanych najmem, którzy na przykład palą papierosy lub posiadają psa albo kota. Nikt nie dopatruje się tam przejawów dyskryminacji, uzasadniając to swobodą rozporządzania lokalem, stanowiącym majątek prywatny wynajmującego.

Wydaje się, iż podobnego podejścia wymaga ocena problemu ofert kierowanych przez deweloperów wyłącznie do określonych grup nabywców. Deweloper nie jest zobligowany do prowadzenia transparentnej procedury wyłaniania nabywców lokali. Tego typu transparentne procedury obowiązują między innymi w gminach, czy też towarzystwach budownictwa społecznego (obecnie społecznych inicjatywach mieszkaniowych). Deweloper może natomiast wykazywać pełną dowolność w zakresie tego, komu zdecyduje się sprzedać nieruchomość.Oczywiście, jak każdy inny podmiot pozostaje on związany zawartymi umowami przedwstępnymi lub rezerwacyjnymi, jednak wydaje się, iż jest to jedyne ograniczenie, jakie może na siebie nałożyć.

W analizowanym przypadku należy mieć jednak na uwadze zasadę zgodności praktyki danego dewelopera z zasadami współżycia społecznego. Jak podkreśla się w orzecznictwie, niemożność skatalogowania poszczególnych zasad współżycia społecznego sprawia, że wymaganie zgodności czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego jest zagadnieniem określonego stanu faktycznego i podlega badaniu w jego konkretnych okolicznościach.

Omawiając powyższy problem należy również spojrzeć na przepisy ustawy z dnia 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania. Ustawa ta określa obszary i sposoby przeciwdziałania naruszeniom zasady równego traktowania ze względu na płeć, rasę, pochodzenie etniczne, narodowość, religię, wyznanie, światopogląd, niepełnosprawność, wiek lub orientację seksualną. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 powyższej ustawy, nie stosuje się jej w zakresie swobody wyboru strony umowy, o ile tylko nie jest on oparty na płci, rasie, pochodzeniu etnicznym lub narodowości. Kryterium płci, rasy, pochodzenia etnicznego lub narodowości stanowi zatem obszar podlegający wyraźnej ochronie ustawowej.

Wróćmy do przykładu osiedla tylko dla osób bezdzietnych – dokonując analizy tego problemu nie znalazłam przepisów, które wprost zakazywałyby stosowania takiego klucza doboru kontrahentów. Wydaje się jednak, że późniejsza zmiana tego stanu rzeczy, a zatem pojawienie się dziecka w rodzinie, w żadnym zakresie nie ograniczy prawa rodziców do dalszego zamieszkiwania w lokalu. Postanowienie umowne zakazujące posiadania dzieci w przyszłości byłoby oczywiście bezskuteczne i uważam, że nie jest tutaj wymagany szerszy komentarz. Podobnie jest w przypadku osiedli dedykowanych tylko osobom wyznania katolickiego. Nie przesądzam, czy takie ograniczenie nie byłoby nadmierne w kontekście omówionej zasady równego traktowania, jednak późniejsza zmiana wyznania również nie wpłynęłaby na uprawnienie przykładowego konwertyta do pozostania w swoim aktualnym miejscu zamieszkania. Nasuwa się więc konkluzja, że tego rodzaju praktyki stanowią wyłącznie doraźną reklamę oferty dewelopera – nie mogą bowiem gwarantować, że w przyszłości mieszkańcy osiedla pozostaną „spójni” w danych obszarach, w których deweloper pierwotnie dokonywał doboru nabywców lokali.

Odbiór lokalu mieszkalnego od dewelopera – zapowiedź zmiany w przepisach

Zgodnie z projektem nowej ustawy, deweloper przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności nieruchomości, będzie zobowiązany przedstawić nabywcy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny do na zasadach opisanych w ustawie, co oznacza że odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie będzie mógł zostać dokonany przez dewelopera jednostronnie, tzn. bez obecności nabywcy (lub jego przedstawiciela). Odbiór ten następować będzie dopiero odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu, co dotychczas nie zawsze miało miejsce. Stąd konieczność takich zapisów w ustawie. Z odbioru dokonywanego w obecności nabywcy, deweloper będzie musiał sporządzić protokół, do którego nabywca będzie mógł zgłaszać wady lokalu.

ODMOWA DOKONANIA ODBIORU PRZEZ NABYWCĘ W PRZYPADKU WAD LOKALU

W protokole odbioru odnotowywana będzie również odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnejoraz uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowa uznania wady istotnej przez dewelopera.

14 dni na uznanie wad przez dewelopera

Deweloper zobowiązany będzie w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Co ważne, jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie wskazanym wyżej, uważa się, że deweloper uznał wadę.

30 dni na usunięcie wad przez dewelopera

Następnie deweloper będzie zobowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli jednak, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, wskazać będzie musiał inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym lub nie wskaże takiego terminu – nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. W tym zakresie nabywca nie będzie potrzebował upoważnienia sądu do dokonania czynności na koszt dewelopera, jak ma to miejsce obecnie.

W przypadku, gdy umowa sprzedaży została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność lokalu lub domu, deweloper zwróci nabywcy opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.

W przypadku, gdy dewezzloper odmówi uznania wad zgłoszonych do protokołu i braku porozumienia stron umowy, spór może zostać skierowany na drogę sądową.

Obecnie nabywca nie ma prawa odmówić dokonania odbioru przedmiotu świadczenia, nawet jeśli charakter wad uniemożliwia korzystanie z niego. W praktyce oznacza to obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, mimo niemożności jego użytkowania. Jedynym wyjątkiem obecnie uzasadniającym odmowę dokonania odbioru jest występowanie wad istotnych nieruchomości. Wada istotna występuje, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu umowy, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wyr. SA w Warszawie z 27.06.20108 r., V ACa 1302/17). Wadami istotnymi będą zatem przykładowo: elementy konstrukcyjne budynku nieprawidłowo zaizolowane, wskutek czego ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.

REZYGNACJA Z ZAWARCIA UMOWY PRZENOSZĄCEJ WŁASNOŚĆ PRZEZ NABYWCĘ I OPINIA RZECZOZNAWCY

Zgodnie z nową ustawą, nabywca uzyska możliwość rezygnacji z zawarcia umowy przenoszącej własność w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wad zgłoszonych do protokołu odbioru. Odmowa dokonania odbioru, nie będzie miała w tym wypadku wpływu na bieg terminu do odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z uwagi na nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej – nabywca nadal będzie zobligowany do wyznaczenia deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa wynikającego z umowy deweloperskiej.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, deweloper zobowiązany będzie do usunięcia wad w trybie omówionym wyżej, z tym że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

Opinia rzeczoznawcy

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioruwymagać będzie przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Na czas potrzebny na sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę zawieszeniu ulega 120-dniowy termin, jaki nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi zanim odstąpi od umowy z powodu nieprzeniesienia własności lokalu.

W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy. Koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Jednakże w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera.

Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej, albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu.

Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu, do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej, nabywca będzie nadal mógł zgłosić taką wadę deweloperowi. Termin na usunięcie wady wynosić będzie w tym wypadku 30 dni od dnia jej zgłoszenia.

W zakresie nieuregulowanym przez przepisy nowej ustawy deweloperskiej, do odpowiedzialności dewelopera zastosowanie będą miały regulacje zawarte w kodeksie cywilnym dotyczące rękojmi – art. 556 i następne k.c.

Umowa rezerwacyjna zostanie uregulowana ustawowo

UMOWA REZERWACYJNA OBECNIE

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem oznaczonego lokalu mieszkalnego, za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna ma gwarantować zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie. Zawarciu umowy rezerwacyjnej z reguły towarzyszy zapłata zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości.

Obowiązujące obecnie przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie regulują zagadnień związanych z funkcjonującymi w obrocie gospodarczym umowami rezerwacyjnymi. W ocenie projektodawcy nowej ustawy deweloperskiej, brak regulacji w tym zakresie może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy, z uwagi na ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych. Ponadto obecnie na deweloperze, który zawiera z potencjalnym klientem umowę rezerwacyjną nie ciążą obowiązki w postaci między innymi obowiązkowego doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego.

UMOWA REZERWACYJNA W NOWEJ USTAWIE DEWELOPERSKIEJ

Zgodnie z projektem nowej ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska albo umowa przenosząca własność lokalu lub domu jednorodzinnego zawierana z deweloperem lub umowa sprzedaży zawierana z nabywcą przez dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż dewelopera, będzie mogła nadal zostać poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

Nowa ustawa definiuje umowę rezerwacyjną jako umowę zawieraną między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Zgodnie z projektem decyzja co do zawarcia umowy rezerwacyjnej będzie zależała od woli przyszłych kontrahentów.

Umowę rezerwacyjną będzie można zawierać się w formie pisemnej pod rygorem nieważności i określać ona będzie w szczególności:

  • strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna będzie zawierana na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Jak już zostało wyżej powiedziane, strony umowy rezerwacyjnej będą mogły ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Do tej pory wysokość opłaty rezerwacyjnej mogła zostać ustalona przez strony w dowolnej wysokości. Zgodnie z nową ustawą deweloperską, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogłą przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata ta nie będzie wpłacana na prowadzony przez dewelopera mieszkaniowy rachunek powierniczy. Taki obowiązek powstanie dopiero z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej, umowy przenoszącej własność lokalu lub umowy sprzedaży. Opłata rezerwacyjna będzie wówczas zaliczana na poczet ceny nabycia prawa wynikającego z umowy deweloperskiej albo innej umowy, o której mowa w ustawie. Deweloper będzie zobowiązany przekazać opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Co ważne, w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper będzie musiał informować rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub w jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.

Opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana rezerwującemu w trzech następujących przypadkach, gdy:

  • rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
  • deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – wtedy opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości;
  • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

 

W przypadku gdy umowa sprzedaży zawierana pomiędzy nabywcą a deweloperem lub sprzedawcą innym niż deweloper została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. W innych sytuacjach (np. kiedy rezerwujący rezygnuje z zawarcia umowy deweloperskiej) opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi.

 

Uregulowanie umów rezerwacyjnych ma zapewnić możliwość wykazywania przez dewelopera przed instytucją finansową finansującą przedsięwzięcie deweloperskie wyników tzw. przedsprzedaży. Jednocześnie wzmocniony ma zostać poziom ochrony przyszłych nabywców, którzy zawrą umowę rezerwacyjną. Przyszli nabywcy będą bowiem obowiązkowo informowani o wszystkich istotnych szczegółowych informacjach dotyczący samego dewelopera, w związku z obowiązkiem doręczenia prospektu informacyjnego. Należy również zauważyć, że wskutek nowej regulacji zminimalizowane zostanie ryzyko utraty przez nabywcę w określonych sytuacjach opłaty rezerwacyjnej.

Już wkrótce – nowa ustawa deweloperska!

DEWELOPERSKI FUNDUSZ GWARANCYJNY

Tak jak dotychczas miało to miejsca, deweloper w dalszym ciągu będzie zapewniał nabywcom jeden ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, a mianowicie:

  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, lub
  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Nowym narzędziem będzie jednak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Obowiązkiem dewelopera będzie zatem dokonywanie terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zwany dalej „Funduszem”, stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

1. Fundusz a otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Od każdej kwoty wpłaconej przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper będzie odprowadzał do Funduszu nie więcej niż 2 procent (wysokość składki zostanie określona w rozporządzeniu przez ministra do spraw budownictwa).

Co istotne, w przypadku otwartego rachunku, bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Środki Funduszu przeznaczone będą zatem na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, a co za tym mają umożliwiać nabywcy ubieganie się zwrot wpłaconych środków w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera (szerzej o upadłości piszemy tutaj 

– w przypadku:

  • wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie ustawy Prawo upadłościowe;
  • wydania postanowienia przez sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez syndyka na podstawie art. 98 ustawy Prawo upadłościowe;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez zarządcę w trybie art. 298 ustawy Prawo restrukturyzacyjne;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 1–11 i nieotrzymania przez nabywcę zwrotu środków w terminie, o którym mowa w art. 43 ust. 3;
  • odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 12;
  • niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.

Należy tu podkreślić, iż składka przekazywana na Fundusz nie będzie podlegać zwrotowi w innych sytuacjach. Jeżeli nabywca zrezygnuje z podpisania umowy wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu albo odstąpi od umowy deweloperskiej, Fundusz nie zwróci dokonanej wpłaty. Co więcej, w razie zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej tego samego lokalu przez kolejną osobę, składka będzie naliczana ponownie.

2. Fundusz a zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Od każdej kwoty wpłacanej przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper ma wpłacać na Fundusz maksymalnie 0,2 %.

Warto tutaj zwrócić uwagę na to, iż nowe przepisy odnoszące się do zasad dokonywania wypłat z mieszkaniowych rachunków powierniczych dotyczą głównie otwartych rachunków powierniczych.

W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych, bank wypłacać będzie deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej. Tym samym w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych nie jest wymagane zabezpieczenie środków nabywców, z uwagi na ich wypłatę przez bank dopiero po przeniesieniu prawa własności lokalu na nabywcę.

 

SUROWSZE WYMOGI DLA WYPŁATY ŚRODKÓW Z RACHUNKÓW POWIERNICZYCH

W trakcie kontroli bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Koszty kontroli ponosić będzie deweloper.

Kontrola obejmuje między innymi sprawdzenie, czy:

  • planowane przez dewelopera przeznaczenie środków, które będą wypłacone;
  • z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, jest zgodne ze sposobem;
  • wydatkowania środków określonym w art. 13;
  • wydatkowanie środków wypłaconych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego odbywa się w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek;
  • deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne;
  • deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców;
  • deweloper dokonał wpłaty składki, do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w należnej wysokości;
  • deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego odstąpili od umowy;
  • deweloper nie zalega wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ze zobowiązaniem wynikającym z realizacji przez ten Fundusz zwrotu wpłat nabywcy.

Ponadto, bank będzie uprawniony między innymi do ustalenia, przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane – czy deweloper zakończył określony w harmonogramie etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, polegające na sprawdzeniu w szczególności:

  • wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy,
  • udokumentowania faktycznego zaawansowania robót budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu,
  • uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy – w przypadku zakończenia robót budowlanych.

W przypadku negatywnej oceny jednego z wyżej określonych elementów przez bank, braku oświadczeń dewelopera, na podstawie których są wykonywane czynności kontrolne lub wszczęcia wobec dewelopera postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego, bank wstrzymuje wypłatę środków pieniężnych i wyznacza deweloperowi termin na usunięcie nieprawidłowości.

Najbardziej kontrowersyjny jest wymóg uzależniający wypłatę środków z rachunku powierniczego od uregulowania przez dewelopera wymagalnych i bezspornych zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców. O ile bowiem deweloper jest stroną umowy zawartej z wykonawcą, o tyle współpraca wykonawcy z podwykonawcami zwykle pozostaje poza zasięgiem dewelopera. Sytuacja prawna podwykonawców jest przedmiotem przepisów prawa cywilnego, mamy zatem do czynienia z dodatkowym środkiem prawnym mającym zapewnić im wynagrodzenie za zrealizowane roboty. Taka kontrola z perspektywy dewelopera nie jest niemożliwa, niemniej wymagać będzie odpowiedniego uregulowania w umowie o roboty budowlanej zawieranej z wykonawcą lub generalnym wykonawcą.

Powyżej zostały opisane kluczowe zmiany nowej ustawy deweloperskiej. Oczywiście w projekcie ustawy jest ich znacznie więcej, niemniej ich kształt może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych.