Notice: Trying to get property 'taxonomy' of non-object in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/helpers/current-page-helper.php on line 474

Notice: Undefined property: WP_Error::$taxonomy in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/presentations/indexable-term-archive-presentation.php on line 152

Notice: Undefined property: WP_Error::$taxonomy in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/presentations/indexable-term-archive-presentation.php on line 211

Notice: Undefined property: WP_Error::$taxonomy in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/builders/indexable-hierarchy-builder.php on line 326

Notice: Undefined property: WP_Error::$parent in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/builders/indexable-hierarchy-builder.php on line 328

Lex silos – nowe uproszczenia w budownictwie

Od 3 czerwca obowiązuje nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawy Prawo budowlane (Dz.U.2023. poz. 967). Wprowadzone zmiany potocznie nazywane są jako „lex silos”, z uwagi na główny kierunek wprowadzonych ułatwień. Obecnie rolnicy (chociaż nie tylko oni) mogą stawiać niektóre budynki gospodarcze bez konieczności pozwolenia na budowę, a w przypadku niektórych inwestycji również bez zgłoszenia robót.

 

Skąd propozycja zmian?

Założeniem kolejnej nowelizacji Prawa budowlanego było przyspieszenie i usprawnienie realizowania inwestycji budowlanych w gospodarstwach rolnych. Przyczyną wprowadzonych zmian był między innymi nadmierny przywóz produktów rolnych z Ukrainy, destabilizujący krajowy rynek rolny, szczególnie w regionach południowo-wschodniej Polski. Wskutek wprowadzonych zmian, poza ułatwieniami w procesie budowlanym, dodatkowo zmniejszeniu uległa ilości wymaganych dokumentów dla realizacji inwestycji, przez co obniżone zostały także koszty ich prowadzenia. Na ich zmniejszenie wpływ będzie mieć również brak konieczności opracowywania projektu budowlanego oraz wyłączenia związane z nadzorem nad budową, ponieważ nie będzie potrzeby ustanawiania kierownika budowy.

Zwolnienie z pozwolenia na budowę

Nowelizacja przewiduje zwolnienie z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę dla budowy następujących obiektów:

  • naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 250 m3 i wysokości nie większej niż 15 m;
  • jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

W przypadku powyższych obiektów, inwestor jest zobowiązany wyłącznie do dokonania zgłoszenia budowy. Do niego – zamiast projektu budowlanego – należy dołączyć dokumentację techniczną zawierającą rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe, której zakres i treść powinna być dostosowana do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych, wykonana przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Dla budowy tych obiektów ustanowienie kierownika budowy nie będzie obowiązkowe.

Inwestycje bez formalności administracyjnych

Natomiast nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, zgodnie z nowymi przepisami:

  • budowa jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Powyższe inwestycje nie wymagają komunikacji pomiędzy inwestorem, a organem administracji architektoniczno- budowlanej, ponieważ ich budowa może odbyć się bez zachowania jakichkolwiek formalności administracyjnych.

Wątpliwości wokół nowych przepisów

Nowe przepisy wzbudziły sporo kontrowersji. W przepisach zostało bowiem wykorzystane ogólne sformułowanie „związane z produkcją rolną”.  Zwrot ten nie posiada definicji ustawowej w Prawie budowlanym, a ustawodawca nie zdecydował się na zastosowanie w znowelizowanych przepisach odesłania do definicji znajdujących się w innych aktach prawnych: ustawie o podatku rolnym, czy też w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie ma również odesłania do przepisów o zabudowie zagrodowej lub siedliskowej. Wobec powyższego istnieje obawa, że jako realizacja przesłanki produkcji rolnej będzie traktowane, przykładowo, prowadzenie przydomowej uprawy roślin. Najbliższy czas pokaże, czy nowe przepisy będą wymagać kolejnych zmian.

Świadectwa charakterystyki energetycznej budynku – nowe przepisy już od kwietnia

28 kwietnia 2023 roku wejdą w życie nowe przepisy dotyczące zasad sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Obowiązek sporządzania świadectwa obciąży właścicieli i zarządców nieruchomości- również w związku z zawieraniem umów najmu.

 

Nowe obowiązki właściciel i zarządców budynku

Nowe regulacje wejdą w życie mocą ustawy z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. 2022 r. poz. 2206 z późn. zm.). Właściciel albo zarządca budynku lub jego części będzie zobowiązany przekazać nabywcy lub najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu, którego dotyczyć będzie umowa sprzedaży lub umowa najmu. Powyższe odnosić się będzie zarówno do lokali/budynków stanowiących przedmiot odrębnej własności, jak też spółdzielczych własnościowych praw do lokalu.

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:

  • dane identyfikacyjne budynku lub jego części;
  • charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
  • zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub jego części.

Nowe przepisy wymagać będą przedstawienia świadectwa przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Podobnie przy zawarciu umowy najmu, wynajmujący będzie zobligowany do przekazania najemcy takiego świadectwa. Obowiązek nie obciąży wynajmujących, których umowy najmu obowiązywały przed wejściem w życie nowelizacji.

Właściciel/zarządca budynku lub części budynku oraz osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazywać będą odpowiednio nabywcy albo najemcy:

  • oryginał świadectwa charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
  • kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.

Brak możliwości zrzeczenia

Co ważne, nie będzie możliwe zrzeczenie się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej – w formie oryginału, wydruku, czy też kopii, w zależności od tego jaka wersja będzie w danych okolicznościach wymagana. Niezależnie zatem od tego, czy nabywca lub najemca będą zainteresowani poznaniem charakterystyki energetycznej obiektu, obowiązkowe będzie sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie podczas zawierania umowy. Jeśli świadectwo już zostało sporządzone, dane w nim zamieszczone, w tym roczne zapotrzebowanie na energię obiektu, będą umieszczane w ogłoszeniach o sprzedaży lub najmie nieruchomości.

Co z nowymi budynkami?

Ustawa nie przewiduje obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej dla istniejących budynków lub ich części (lokali). Natomiast w przypadku nowo wybudowanego budynku, od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo energetyczne dołączane będzie do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Właściciel lub zarządca budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m2, w którym są świadczone usługi dla ludności, będzie zobowiązany do umieszczenia w nim w widocznym miejscu kopii świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo jego wydruk, jeśli przekazano je w postaci elektronicznej, z wyłączeniem zaleceń zawartych w tym świadectwie, o ile dla określonego budynku zostało świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzone.

Jakie konsekwencje za brak przekazania świadectwa?

Ustawa zastrzega karę grzywny za brak przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. Taki czyn będzie stanowił wykroczenie, a sprawa będzie rozpoznawana na podstawie przepisów kodeksu o postępowaniu w sprawach o wykroczenia. Notariusz podczas transakcji sprzedaży będzie odnotowywać w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku nieprzekazania, notariusz pouczy zbywcę o takim obowiązku oraz o karze grzywny za jego niewykonanie.

Rejestr i ważność świadectwa

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, chyba że w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych zmianie uległa charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku. Świadectwa oraz wykaz osób uprawnionych do ich sporządzania będą zamieszczane w centralnym rejestrze, dostępnym TUTAJ.

Czemu służą zmiany?

Zmiany w przepisach mają na celu poszerzanie świadomości ekologicznej społeczeństwa. Informacje zawarte w świadectwie obrazują bowiem orientacyjne koszty utrzymania budynku (lub jego części), związane z zapotrzebowaniem na energię, między innymi poprzez wskazanie, czy budynek jest energooszczędny, czy też nie. Nabywca lub najemca będzie mógł w ten sposób oszacować przybliżone koszty eksploatacji lokalu lub budynku. Na podstawie dokumentu możliwa będzie również weryfikacja oferowanej ceny sprzedaży lub wysokości oczekiwanego przez wynajmującego czynszu najmu.

Zastępstwo inwestycyjne

Zastępstwo inwestycyjne jest rozwiązaniem często stosowanym przez inwestorów. Zastosowanie znajduje zwłaszcza w związku z realizacją dużych inwestycji, w których kluczowe jest zaangażowanie wyspecjalizowanych, profesjonalnych podmiotów, mogących – bazując na swoim doświadczeniu – przeprowadzić proces inwestycyjny w sposób sprawny i rzetelny.

 

Modele zastępstwa inwestycyjnego

Wyróżniamy dwa modele zastępstwa inwestycyjnego: zastępstwo bezpośrednie oraz zastępstwo pośrednie (powiernicze). Oba rodzaje różni sposób umocowania inwestora zastępczego oraz jego możliwości działania. Są one realizowane na podstawie dwóch rodzajów umów o zastępstwo inwestycyjne – powierniczą i przedstawicielską (której źródłem jest pełnomocnictwo). Inwestorami zastępczymi mogą być osoby fizyczne, osoby prawne, jak również jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Przez umowę o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do dokonania czynności prawnych lub wykonania usług, które nie stanowią przedmiotu umowy o dzieło lub innej umowy typowej przewidzianej Kodeksem cywilnym, w zakresie przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego, zapewnienia należytego jego przebiegu oraz przeprowadzenia rozliczenia inwestycji.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne

Przepisy prawa nie regulują treści umowy o zastępstwo inwestycyjne. Tworząc taką umowę, należy korzystać z odpowiednich instytucji. Umowy o zastępstwo inwestycyjne są kwalifikowane jako umowy o świadczenie usług (w przypadku zastępstwa bazującego na pełnomocnictwie od inwestora) oraz umowy komisu (dla inwestora zastępczego działającego na podstawie umowy powierniczej).

Zastępca bezpośredni działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu przez inwestora. Dokument pełnomocnictwa powinien precyzować, w jakim zakresie przedmiotowym oraz ewentualnie w jakim czasie pełnomocnik (zastępca inwestycyjny) może działać. Pełni on funkcje w imieniu i na rzecz inwestora i sam nigdy nie staje się stroną umów.

Odmiennie kwestia przedstawia się w przypadku zastępcy pośredniego. W tym przypadku powstaje stosunek powiernictwa. Zastępca pośredni działa również na rzecz inwestora, lecz w imieniu własnym. W tym modelu zastępstwa inwestycyjnego niezbędne jest dokonanie cesji praw i obowiązków z umów wiążących inwestora bezpośredniego. Kolejne umowy, na podstawie umowy powiernictwa, będą zawierane bezpośrednio przez inwestora zastępczego.

Adresaci roszczeń w procesie inwestycyjnym

Rodzaj umowy o zastępstwo inwestycyjne jest również istotny w kontekście roszczeń innych podmiotów, związanych z realizowaną inwestycją, w tym np. roszczeń podwykonawców robót budowlanych. O ile w przypadku inwestora zastępczego, działającego na podstawie pełnomocnictwa sytuacja jest niepokomplikowana, ponieważ adresatem roszczeń zawsze będzie inwestor główny, o tyle w przypadku inwestora zastępczego pośredniego on sam staje się stroną umów, a zatem jednocześnie adresatem roszczeń kontrahentów. Inwestor bezpośredni nie jest bowiem stroną w stosunkach umownych zawartych przez jego zastępcę na podstawie umowy powierniczej. Dlatego też inwestor zastępczy dochodzi ewentualnych roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, czy nienależytego wykonania umów i to on dokonuje wszelkich płatności na rzecz kontrahentów.

W zakresie omawianego problemu istotna jest kwestia solidarnej odpowiedzialności inwestora zastępczego i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcom. Ważne jest też to, do kogo swój udział powinni zgłosić podwykonawcy – do inwestora głównego, czy zastępczego?

W tym miejscu warto wskazać na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2016 r. (sygn. akt. II CSK 118/16). Zgodnie z tym wyrokiem, jeżeli w umowie o zastępstwo inwestycyjne ustalono, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego i objęto zakresem zadań inwestora zastępczego udzielanie zgody wykonawcy na zawarcie umowy z podwykonawcą (art. 6471 § 2 k.c.), zgoda inwestora zastępczego powoduje odpowiedzialność inwestora bezpośredniego przewidzianą w art. 647(1) § 5 k.c.

Elektroniczny Dziennik Budowy

Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB) został wprowadzony do polskiego systemu prawnego ustawą z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Wprowadzenie tego systemu to kolejny krok w kierunku pełnej cyfryzacji procesu budowlanego.

 

Czym jest dziennik budowy?

Dziennik budowy to najważniejszy dokument na budowie. Znajduje się w nim opis przebiegu robót budowlanych oraz wskazanie na wszelkie okoliczności i zdarzenia mające związek z ich wykonywaniem. Elektroniczny Dziennik Budowy zostanie uruchomiony 27 stycznia 2023 r. na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (TUTAJ). Inwestor będzie mógł wybrać, czy nadal chce prowadzić dziennik budowy w wersji papierowej, czy przejść na wersję elektroniczną, ale wybór ten będzie mieć tylko do końca 2029 roku, bowiem od 1 stycznia 2030 r. prowadzenie dziennika budowy w systemie EDB stanie się obowiązkowe. Dziennik budowy w postaci papierowej wydawany będzie zatem wyłącznie do dnia 31 grudnia 2029 r.

Jakie zmiany w przepisach?

W nowelizacji jasno wskazano, że o wydanie dziennika budowy (zarówno w wersji papierowej, jak i w wersji elektronicznej) występuje inwestor. Dotychczas brak było jednoznacznej normy prawnej wskazującej, kto powinien wystąpić o wydanie dziennika budowy. Wydanie dziennika budowy następować będzie przez ostemplowanie przedłożonego przez inwestora dziennika budowy prowadzonego w postaci papierowej albo zapewnienie dostępu w systemie EDB do dziennika budowy prowadzonego w postaci elektronicznej. Właściwy organ zobowiązany będzie do wydania dziennika w terminie 3 dni od dnia wystąpienia o to przez inwestora.

Każdemu wydawanemu dziennikowi budowy, prowadzonemu w postaci elektronicznej, nadawany będzie w systemie EDB indywidualny numer. Za prowadzenie dziennika budowy, zgodnie z przepisami ustawy, niezmiennie odpowiadać będzie kierownik budowy.

Zgodnie z nowelizacją, uprawnionymi do dokonania wpisu w dzienniku będą:

  • uczestnicy procesu budowlanego;
  • geodeta uprawniony, wykonujący na terenie budowy czynności geodezyjne na potrzeby budownictwa;
  • upoważnieni pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na terenie budowy, w ramach dokonywanych czynności kontrolnych, przy czym pracownik organu nadzoru budowlanego będzie potwierdzał swoją obecność na terenie budowy wpisem w dzienniku budowy.

Dostęp do EDB

W przypadku prowadzenia dziennika budowy w postaci elektronicznej, inwestor będzie zobowiązany do udostępnienia tego dziennika w systemie EDB pozostałym uczestnikom procesu budowlanego i innym uprawnionym osobom. Natomiast kierownik budowy albo kierownik robót będzie udostępniał dziennik w systemie EDB geodecie uprawnionemu wykonującemu na terenie budowy czynności geodezyjne na potrzeby budownictwa oraz upoważnionym pracownikom organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych wskazanych w ustawie.

Nowelizacja przewiduje również dostęp do dziennika budowy dla organów nadzoru budowlanego. Organom administracji architektoniczno-budowlanej, organom nadzoru budowlanego oraz innym uprawnionym do kontroli przestrzegania przepisów na terenie budowy zapewnia się dostęp do systemu EDB o charakterze stałym lub czasowym – na czas przeprowadzenia kontroli przestrzegania przepisów na terenie budowy.

Dostęp do systemu EDB o charakterze stałym przydzielany będzie przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego lub podmiot przez niego upoważniony. Natomiast dostęp do systemu EDB o charakterze czasowym może nadać również organ, któremu przydzielono dostęp do systemu EDB o charakterze stałym.

Zakończenie budowy

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest obowiązany dołączyć m.in. oryginał dziennika budowy prowadzonego w postaci papierowej, a w przypadku prowadzenia dziennika budowy w postaci elektronicznej numer tego dziennika. Jednak na etapie oddawania do użytkowania obiektu budowlanego, na inwestora nałożony został również obowiązek związany z przekazywaniem dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej – jeżeli dziennik budowy był prowadzony w postaci elektronicznej, przekazaniu podlegać będzie wydruk tego dziennika z systemu EDB lub nośnik danych zawierający dziennik budowy pobrany z systemu EDB.

 

 

Kaucja gwarancyjna, a kwota zatrzymana

Kaucja gwarancyjna i kwota zatrzymana, to zabezpieczenia, które mogą zawrzeć strony umowy o roboty budowlane w celu należytego ich wykonania. Instytucje te jednak często są ze sobą mylone, mimo, że ich funkcje są zgoła odmienne i różnice między nimi mają istotne znaczenie dla solidarnej odpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy wobec podwykonawcy.

 

Klauzule w umowach o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 647 i następnych Kodeksu cywilnego. Poza regulacją ustawową, strony umowy są uprawnione do wprowadzania dodatkowych klauzul umownych w ramach zasady swobody umów (art. 3531 k.c.). Często w ramach wskazanej zasady swobody kontraktowania, podmioty wprowadzają dodatkowe zabezpieczenia, między innymi w postaci kaucji gwarancyjnych lub kwot zatrzymanych.

Kaucja gwarancyjna- czym jest?

Instytucja kaucji gwarancyjnej często mylona jest z kwotami zatrzymanymi, czyli określoną procentowo lub kwotowo wartością z każdej wystawionej przez podwykonawcę faktury, którą wykonawca (zamawiający) zatrzymuje celem zabezpieczenia, z odsuniętym w czasie terminem wymagalności, służącą zaspokojeniu ewentualnych roszczeń wykonawcy z umowy o roboty budowlane. Funkcje kaucji gwarancyjnej i kwot zatrzymanych są odmienne, w sposób odmienny przedstawia się również solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy robót budowlanych, jeżeli ten w umowie z wykonawcą wyraził zgodę na jedną ze wspomnianych wyżej metod zabezpieczenia.

Różnice w zabezpieczeniach

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2019 r. (sygn. akt V CSK 324/18), który w sposób trafny zdefiniował obydwa rodzaje zabezpieczeń, punktując jednocześnie ich różnice: dla zrealizowania kaucji gwarancyjnej, która podobnie jak umowa gwarancyjna nie jest uregulowana kodeksowo, a tylko fragmentarycznie, w niektórych ustawach wymaga się, aby kwota kaucji znalazła się w aktywach uprawnionego do kaucji i pozostawała w nich tak długo, aż zajdą przesłanki do jej zwrotu na rachunek drugiej strony. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy- dający kaucję przekazuje określoną kwotę pieniędzy na rachunek biorącego, a biorący jest uprawniony do zaspokojenia swoich interesów w przypadku niespełnienia przez zobowiązanego świadczenia w terminie lub do zwrotu kaucji, gdy dojdzie do spełnienia tego świadczenia. Z tych względów kaucją gwarancyjną nie jest zatrzymanie części wynagrodzenia należnego drugiej stronie, gdyż nie ma wówczas przekazania środków pieniężnych na rachunek uprawnionego z zabezpieczenia wykonania świadczenia.

Taka sama sytuacja wystąpi, gdy zatrzymanie części wynagrodzenia nazwie się potrąceniem kwoty należnej do zabezpieczenia. Uznaje się, że w odniesieniu do umów o roboty budowlane jest to zatrzymanie części wynagrodzenia należnego podwykonawcom na rachunku wykonawcy z pozostawieniem jego odpowiedzialności wraz z inwestorem. Daje to podwójną korzyść wykonawcy, ale nie realizuje funkcji kaucji gwarancyjnej ani umowy gwarancji jako takiej.

Odpowiedzialność inwestora

Zgodnie z przywołanym stanowiskiem Sądu Najwyższego, aby móc uznać, że dana kwota pełni funkcję kaucji gwarancyjnej, musi dojść do przesunięcia środków przez podwykonawcę do majątku wykonawcy, przy czym środki te nie mogą stanowić części należnego podwykonawcy wynagrodzenia. Tylko wtedy będziemy bowiem mieć do czynienia z brakiem solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy.

Zgodnie z przepisem art. 6471 § 1 k.c. inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia, inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.

Zasada solidarnej odpowiedzialności inwestora dotyczy zatem wynagrodzenia należnego podwykonawcy, nie natomiast innych świadczeń uzgodnionych w umowie wykonawcy z podwykonawcą.

Na powyższym tle powstał spór co do tego, czy kwoty zatrzymane przez wykonawcę z faktur wystawionych przez podwykonawcę i nazwane w umowie jako „kaucja gwarancyjna” podlegają zasadzie solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę.

Kooperatywy mieszkaniowe

1 marca wejdą w życie nowe rozwiązania prawne wspierające inwestycje mieszkaniowe. Będą one dedykowane osobom spoza kręgu przedsiębiorców zajmujących się zawodowo budową nieruchomości. Nowa formuła ma pozwolić na prowadzenie inwestycji budynków mieszkalnych przez grupę przyszłych mieszkańców.

Ustawę z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Prezydent podpisał już 12 grudnia 2022 roku.

 

Kooperatywy mieszkaniowe

Celem nowej ustawy jest umożliwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych przez grupy obywateli współdziałających w celu samodzielnego zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, czyli tak zwane „kooperatywy mieszkaniowe”. W ramach kooperatywy będą mogły działać tylko osoby fizyczne (co najmniej trzy), nie mogą zatem być to przedsiębiorcy. Co ważne, w przypadku gdy liczba stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zmniejszy się do dwóch, umowa wygaśnie po upływie sześciu miesięcy od dnia, w którym nastąpiło to zmniejszenie, chyba że przed upływem tego terminu liczba stron umowy zwiększy się do co najmniej trzech. W przypadku gdy do zmniejszenia liczby stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej dojdzie w wyniku śmierci strony, umowa nie wygasa.

Możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych w ramach kooperatywy mieszkaniowej zyskają również spółdzielnie mieszkaniowe, które nie są ani nie były właścicielem, współwłaścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, nie zrealizowały ani nie są w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej lub innego przedsięwzięcia inwestycyjno- budowlanego oraz ich członkami są wyłącznie osoby fizyczne.

Jak zauważył sam projektodawca, również obecnie, bez szczególnych rozwiązań prawnych, możliwa jest realizacji inwestycji budowlanych przez grupę osób fizycznych. Jednak nowa ustawa ma służyć lepszej ochronie ich praw, ponieważ obecnie relacja pomiędzy uczestnikami inwestycji musi zostać uregulowana w umowie, na zasadzie swobody kontraktowania. W tej przestrzeni może dochodzić na kształtowania silniejszej pozycji przez określone osoby, wobec czego instytucja kooperatywy mieszkaniowej ma zapewnić im równość w zakresie wzajemnych praw i obowiązków.

Zasady działania

Zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określać będzie umowa kooperatywy mieszkaniowej albo umowa spółki cywilnej. Ustawa określa treść umowy kooperatywy mieszkaniowej. Umowę określającą zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zawiera się w formie aktu notarialnego. Współpraca w ramach kooperatywy mieszkaniowej ma prowadzić do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy, lub ich własnych lub przysposobionych dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących. Wspólnym celem gospodarczym, do którego na podstawie tej umowy są zobowiązane dążyć strony, musi być realizacja inwestycji mieszkaniowej.

W ramach kooperatywy mieszkaniowej ma nastąpić:

  • nabycie nieruchomości gruntowej i budowa co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub
  • nabycie nieruchomości gruntowej i budowa zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub
  • nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, intencją projektodawcy nie było powołanie nowego bytu organizacyjnego, a jedynie określenie ram prawnych współdziałania osób fizycznych w celu samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W stosunkach zewnętrznych występują więc de facto członkowie kooperatywy (osoby fizyczne będące stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo stronami umowy spółki cywilnej), a nie kooperatywa jako zrzeszenie obdarzone przymiotem zdolności prawnej bez względu na to, czy podstawą tego działania/świadczenia jest umowa kooperatywy mieszkaniowej czy umowa spółki cywilnej. Kooperatywa nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r. poz. 162, z późn. zm.).

Ustawa wprowadza również szczególne zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych kooperatyw lub nowo powstałych spółdzielni mieszkaniowych. Ma to stanowić zachętę do podejmowania inicjatywy w postaci kooperatyw mieszkaniowych. Zgodnie z nową ustawą, gminy będą mogły oferować na sprzedaż nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe realizowane przez członków kooperatyw mieszkaniowych lub nowo powstałe spółdzielnie mieszkaniowe w ramach pisemnego przetargu ograniczonego, którego uczestnikami nie będą mogły być przedsiębiorstwa. Co więcej, podejmując uchwałę o zbyciu nieruchomości w trybie przetargu ograniczonego, rada gminy będzie mogła wyrazić zgodę na ograniczenie przetargu do członków tych kooperatyw mieszkaniowych i do tych spółdzielni mieszkaniowych, których przynajmniej 2/3 członków na dzień złożenia oferty stanowią osoby, które ukończyły nie więcej niż czterdzieści lat oraz: a) pozostają w związku małżeńskim lub wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko lub b) samotnie wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko.

Dokonując na powyższych zasadach sprzedaży nieruchomości, gmina będzie mogła następnie skorzystać z prawa odkupu w przypadkach wskazanych w ustawie oraz z prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości, udziału w tej nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, budynku lub lokalu przez dotychczasowego właściciela w okresie 20 lat od dnia sprzedaży przez gminę nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości.

Kolejnym uprawnieniem gminy będzie możliwość rozkładania należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosowania bonifikaty od ceny nieruchomości w przypadku zgodnego z warunkami określonymi w ustawie korzystania z nieruchomości, budynków i lokali objętych inwestycjami. Gmina będzie mogła również uzyskać zwrot części ceny nieruchomości w formie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych wybudowanych przez nabywcę nieruchomości lub w drodze najmu tych lokali lub budynków od nabywcy nieruchomości, rozszerzając tym samym zasób mieszkaniowy służący realizacji zadań własnych gminy.

 

Zmiany w Prawie budowlanym. Budowa domów już bez pozwolenia?

W ostatnim czasie na stronie Rządowego Centrum Legislacji ukazał się projekt kolejnej nowelizacji Prawa budowlanego. Obecnie podlega on opiniowaniu. Jak wskazują autorzy projektu, zmiany wynikają z potrzeby dalszego upraszczania i przyspieszania procesu inwestycyjno-budowlanego. Ponadto nowe przepisy mają umożliwić dalszy etap cyfryzacji procesu inwestycyjnego.

 

Duże domy bez pozwolenia na budowę

Od 1 stycznia 2023 przy budowie domów jednorodzinnych nie będzie wymagane pozwolenie na budowę. Dotyczyć to będzie wszystkich budynków jednorodzinnych, niezależnie od ich powierzchni, a zatem również tych, których obszar zabudowy przekracza 70m2. Budowa domu jednorodzinnego powyżej 70 m² będzie możliwa na podstawie uproszczonej procedury, tak samo jak w przypadku domów do 70 m², czyli na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z proponowanym nowym przepisem art. 29 w ust. 1 pkt 1b ustawy Prawo budowlane, nie będzie wymagała decyzji o pozwoleniu na budowę budowa wolnostojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2, prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Taka budowa będzie natomiast wymagała zgłoszenia, w tym doręczenia do organu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

Instalacje do wytwarzania energii elektrycznej z wiatru – bez pozwolenia

Zgodnie z projektem, na obiekcie budowlanym będzie możliwe instalowanie wraz z masztami urządzeń technicznych, służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru na własne potrzeby lub w celu wprowadzenia do sieci, o mocy nie większej niż moc mikroinstalacji. Taka inwestycja nie będzie wymagała pozwolenia na budowę, a wyłącznie zgłoszenia robót. Ma to ułatwić, i w konsekwencji zachęcić do realizacji elektrowni wiatrowych.

Brak konieczności sprzeciwu i zawiadomienia o zakończeniu budowy przy budowie domów jednorodzinnych

Ustawodawca zamierza zlikwidować możliwość wnoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do zgłoszenia budowy prowadzonej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Dotyczyć to ma budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W ten sposób szybciej będzie można rozpocząć budowę domu. Zlikwidowany ma zostać również obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy, która to procedura aktualnie obligatoryjnie poprzedza oddanie budynku do użytkowania. W jego miejsce ma zostać wprowadzony obowiązek oddawania do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego przez kierownika budowy oraz przesłanie do organu zawiadomienia o rozpoczęciu użytkowania budynku, ale ma to być czynność o charakterze wyłącznie technicznym, bez dalszych kroków po stronie organu.

Bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

Obecnie, za użytkowanie obiektu bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, grozi kara administracyjna, która może być wielokrotnie nakładana przez organ. Zgodnie z nowelizacją ma zostać zlikwidowany obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektów budowlanych. Nowym rozwiązaniem ma być obowiązek zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, natomiast dotychczasowa decyzja o pozwoleniu na użytkowanie będzie wymagana wyłącznie w dwóch przypadkach:

1) jeżeli obiekt budowlany będzie miał być oddany do użytkowania przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych,

2) jeżeli inwestor wystąpi o taką decyzję pomimo braku obowiązku ustawowego.

Mechanizm „żółtej kartki”

Nowelizacja wprowadzi również mechanizm tak zwanej żółtej kartki, czyli ostrzeżenia organów nadzoru budowlanego, kierowanego do inwestora w przypadku dokonania istotnych odstąpień od zatwierdzonej dokumentacji projektowej bez wymaganego uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę lub ponownego zgłoszenia. Obecnie takie działanie inwestora jest traktowane jako samowola budowlana i podlega procedurze legalizacji. Projekt przewiduje zastąpienie tej procedury mechanizmem tzw. żółtej kartki. Po nowelizacji organ nadzoru budowlanego rozpocznie procedurę administracyjną związaną z wykrytą samowolą budowlaną po uprzednim poinformowaniu inwestora o stwierdzonych nieprawidłowościach, dając mu możliwość ich naprawienia bez negatywnych konsekwencji. Postępowanie przeprowadzi on dopierow przypadku, gdy inwestor nie naprawi popełnionych nieprawidłowości pomimo udzielenia mu „upomnienia”.

Rzeczoznawstwo budowlane jako samodzielna funkcja techniczna w budownictwie

Nowe przepisy mają również doprowadzić do przywrócenia rzeczoznawstwa budowlanego jako samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Obecnie ustawa Prawo budowlane rozróżnia następujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie: projektowanie, sprawdzanie projektów architektoniczno-budowlanych i technicznych oraz sprawowanie nadzoru autorskiego, kierowanie budową lub innymi robotami budowlanymi, kierowanie wytwarzaniem konstrukcyjnych elementów budowlanych oraz nadzór i kontrola techniczna wytwarzania tych elementów, wykonywanie nadzoru inwestorskiego, sprawowanie kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych. Nową, samodzielną funkcją techniczną w budownictwie ma zostać ponadto sporządzanie opracowań technicznych dotyczących obiektów budowlanych, takich jak: opinie techniczne, oceny techniczne, orzeczenia techniczne i ekspertyzy techniczne. Powyższa zmiana ma służyć podniesieniu jakości wskazanych opracowań.

Baza Projektów Budowlanych

Zaproponowane zmiany przewidują też utworzenie Bazy Projektów Budowlanych prowadzonej w portalu e-Budownictwo. Inwestor lub projektant będzie mógł umieścić projekt w Bazie, a taki projekt otrzyma indywidualny numer. Powyższe rozwiązanie ma na celu ułatwienie szybkiego dostępu do projektów budowlanych i ich poszczególnych elementów organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w przypadku wniosków o pozwolenie na budowę, zgłoszeń, czy też zawiadomień.  Istotne jest jednak to, że użytkownik konta w Bazie nie będzie mógł już edytować projektu po jego zamieszczeniu. Jeżeli będzie chciał dokonać zmian, konieczne będzie ponowne umieszczenie projektu (zawierającego zmiany) w Bazie.

 

 

Nowa forma opłaty planistycznej – projekt zmian w planowaniu przestrzennym

W ostatnim czasie pojawiła się informacja o projektowanych zmianach w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zapowiedź może okazać się istotna dla wielu właścicieli nieruchomości, których wartość wzrośnie wskutek uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powodem jest zmiana sposobu naliczania tak zwanej opłaty planistycznej.

 

Obecne zasady ustalania opłaty planistycznej

Obecnie zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to  wójt, burmistrz bądź prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty następuje po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem decyzji administracyjnej. Od decyzji wójta, burmistrza, prezydenta przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia, czyli samorządowego kolegium odwoławczego.

Wzrost wartości nieruchomości będzie mieć zatem miejsce, jeżeli gmina w drodze planu miejscowego zmieni przeznaczenie nieruchomości z rolnego na budowlane, bądź też w pewnych przypadkach zmieni przeznaczenie terenu z przemysłowego na usługowy.

Projekt nowelizacji

Autorzy nowelizacji przepisów chcą, w których opłata planistyczna byłaby uiszczana niezależnie od tego, czy właściciel sprzedaje nieruchomość czy nie. Obecnie, jak wskazano wyżej – opłata naliczana jest wyłącznie w momencie sprzedaży nieruchomości, o ile dochodzi do niej przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Jeżeli nowe przepisy wejdą w życie, wówczas gmina uchwali nowy plan miejscowy lub zmieni plan obowiązujący. Zmiany te doprowadzą do wzrostu wartości nieruchomości objętych planem poprzez zmianę ich przeznaczenia. Każdy właściciel takiej nieruchomości będzie więc musiał się liczyć z tym, że gmina będzie uprawniona do nałożenia na niego obowiązku zapłaty opłaty planistycznej.

Należy tutaj podkreślić, że ustawa wprowadza sztywną wysokość „nowej” opłaty planistycznej i wyniesie ona aż 30 procent wzrostu wartości nieruchomości (obecnie opłata wynosi maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości, a stawkę opłaty określa rada gminy). Nowelizacja przewiduje możliwość rozłożenia opłaty na raty, jednak to dobrodziejstwo nie będzie dostępne dla wszystkich właścicieli nieruchomości, których wartość wzrosła.

Szansa dla samorządów

Warto w tym miejscu zauważyć, że pokrycie planistyczne w naszym kraju wynosi zaledwie około 1/3 powierzchni kraju, tak więc nowe przepisy mogą zachęcić  część gmin do wprowadzenia planów miejscowych, ponieważ w ten sposób będą one mogły zapewnić dodatkowe wpływy do budżetu gminy.

Istotna kwestia dotyczy również zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwalenia nowego planu w miejsce planu, który wygasł z mocy prawa (problem tak zwanej luki planistycznej). Do tej pory zgodnie przyjmowano w orzecznictwie sądowym, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości w obu planach, poprzednio i obecnie obowiązującym, zostanie ocenione jako tożsame – to wzrost wartości nieruchomości nie może być odnoszony do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu aktualnie obowiązującego. Wymagać będzie zatem rozstrzygnięcia, czy dotychczasowe poglądy w tym zakresie zachowają aktualność pomimo wejście w życie ewentualnej zmiany przepisów.

Nowa ustawa deweloperska cz.3 Umowa rezerwacyjna

Nowa ustawa deweloperska, poza Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym wprowadziła w życie przepisy odnoszące się również do często stosowanych przed nabyciem nieruchomości umów rezerwacyjnych.

Umowy rezerwacyjne były i nadal są zawierane przez osoby zainteresowane nabyciem lokalu od dewelopera. Standardem w tego typu umowach jest wpłacanie „opłaty rezerwacyjnej”, która przepada, jeżeli zainteresowany nie zawrze w umówionym terminie umowy deweloperskiej.

Do tej pory umowa taka nie posiadała regulacji ustawowej, dlatego nowa ustawa deweloperska wprowadziła zmiany, które wpłyną na dotychczasową praktykę zawierania umów rezerwacyjnych. Wprowadzenie ustawowej regulacji umów rezerwacyjnych ma zapewnić możliwość wykazywania przez dewelopera przed instytucją finansową finansującą przedsięwzięcie deweloperskie wyników tzw. przedsprzedaży. Jednocześnie wzmocniony został poziom ochrony przyszłych nabywców, którzy zdecydują się na zawarcie umowy rezerwacyjnej.

 

Umowa rezerwacyjna w praktyce

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem wybranego lokalu mieszkalnego za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna powinna gwarantować zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie. Zawarciu umowy rezerwacyjnej z reguły towarzyszy zapłata kwoty zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości.

W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej wskazano, że brak ustawowej regulacji umów rezerwacyjnych może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy, z uwagi na ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych.

Definicja umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z nową ustawą deweloperską, umowa rezerwacyjna  to umowa pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Wymóg formy pisemnej

Umowa rezerwacyjna obligatoryjnie musi zostać sporządzona w formie pisemnej, w przeciwnym razie może zostać uznana za nieważną.

Obowiązkowe elementy umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:

  • strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa może zawierać również inne, dodatkowe elementy, ponieważ ustawa wskazuje wyłącznie te elementy, które obowiązkową muszą znaleźć się w umowie rezerwacyjnej.

Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt hipoteczny, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, względnie promesy udzielenia kredytu, wystawionej przez bank.

Limit opłaty rezerwacyjnej

Duża zmianą dla branży deweloperskiej było wprowadzenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej. Przed wejście w życie nowych przepisów istniała w tym zakresie dość duża dowolność, niektórzy deweloperzy zastrzegali w umowach rezerwacyjnych obowiązek zapłaty często kilkunastu lub kilkudziesięciu procent ceny nieruchomości jako opłaty może przekraczać 1% ceny lokalu lub domu określonej w prospekcie. Co ważne, w przypadku zawarcia przez strony aneksu do umowy rezerwacyjnej wydłużającego okres trwania rezerwacji, łączna suma opłat rezerwacyjnych również nie będzie mogła przekroczyć 1%.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej (nabycia nieruchomości).

Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w następujących przypadkach:

  • gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji lub promesy kredytowej;
  • gdy deweloper nie wykonuje swojego zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
  • gdy deweloper nie poinformował rezerwującego o wprowadzonych zmianach do prospektu informacyjnego.

Ustawa przewiduje również obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w następujących przypadkach:

  • gdy deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
  • gdy przy realizacji umowy innej niż deweloperska, deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Prospekt informacyjny

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek dołączenia do niej prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek poinformować rezerwującego o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana. Jest to bardzo istotna zmiana, ponieważ przed wejściem życie nowej ustawy deweloperskiej deweloper nie miał obowiązku przedstawiania rezerwującemu prospektu informacyjnego przedsięwzięcia.

Nowa ustawa deweloperska cz.2 – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Nowa ustawa deweloperska wprowadza nową instytucję, jaką jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. To nowy instrument, który ma zapewnić większą ochronę nabywców. Jednocześnie zwiększy koszty inwestycji po stronie deweloperów, co najpewniej mieć będzie wpływ na oferty cenowe przedstawiane klientom.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Jego działanie będzie zbliżone do działania Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego, który zabezpiecza środki turystów biur podróży. Środki Funduszu pochodzić będą głównie ze składek wpłacanych przez deweloperów, ale również z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym, przychodów z lokat środków Funduszu, czy też ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu.

 

Wysokość składki na DFG

Podstawą wyliczenia wysokości składki na DFG będzie wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub zawarciem umowy rezerwacyjnej. Składka stanowi iloczyn stawki procentowej określonej w ustawie deweloperskiej oraz wartości wpłaty nabywcy. Nie podlega ona zwrotowi.

Deweloper jest zobowiązany do dokonania wyliczenia wysokości składki na Fundusz i wpłaca ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę, i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera. Bank odprowadza tę składkę do Funduszu w terminie kolejnych 7 dni od dnia wpłaty składki przez dewelopera i nie później niż w dniu wypłaty środków na rzecz dewelopera.

Wysokość składki na Fundusz jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Ustawa deweloperska określa maksymalną wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz, nie może przekraczać:

  •  1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
  • 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Z kolei obecnie obowiązującą wysokość składki określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zgodnie z tym Rozporządzeniem powyższe stawki procentowe kształtują się w następujący sposób:

  • 0,45 % – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
  • 0,1 % – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Składka stanowi iloczyn stawki procentowej określonej wyżej oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera w przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej.

Przeznaczenie środków z DFG

Środki Funduszu przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub innej umowy określonej w ustawie deweloperskiej, w przypadku gdy:

  • deweloper ogłosi upadłość, a syndyk lub zarządca nie będzie kontynuował przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • nabywca lokalu odstąpi od umowy i nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym,
  • zostanie ogłoszona upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy deweloperskiej, przypadki wypłaty środków wskazane w ustawie mają miejsce już po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia nie jest uzasadnione, ponieważ żadne dalsze działania nie doprowadzą już tego przedsięwzięcia do zakończenia i przeniesienia własności na nabywców. Gwarancja DFG obejmuje również sytuację niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Rozwiązanie to gwarantuje, że środki nabywcy wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy będą w pełni chronione w 100% bez względu na rodzaj wybranego przez dewelopera rachunku (zamknięty lub otwarty).

Ważne jest jednak, że zwrot środków nie nastąpi automatycznie w razie zrealizowania się przesłanek pozwalających na wypłatę z DFG. Konieczne będzie w tym zakresie złożenie stosownego wniosku przez nabywcę.