Przewiń niżej

Umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną

W praktyce wielokrotnie obserwuje się zawieranie przez wspólnoty mieszkaniowe tzw. umów o zarządzanie nieruchomością wspólną. Celem tych umów jest rzecz jasna odciążenie właścicieli lokali od samodzielnego podejmowania bieżących, często uciążliwych, czynności związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną – poprzez przerzucenie tych obowiązków na osobę trzecią (zarządcę).

Trzeba w tym miejscu zauważyć, że w obrocie występują dwa typy umów o zarządzanie nieruchomością wspólną, które rodzą diametralnie odmiennie skutki. Niestety, umowy te są bardzo często ze sobą mylone.

Po pierwsze, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Co ważne, umowa taka dla swej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego – o ile w razie powierzenia zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności forma ta wydaje się oczywista (gdyż samo ustanowienie własności lokali musi w takiej formie nastąpić, w innym wypadku będzie nieważne), o tyle należy zważać na jej zachowanie w razie chęci zawarcia umowy w czasie późniejszym. Istotne jest także to, że umowa taka musi być zawarta pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali.

Zawarcie umowy powierzającej zarząd osobie trzeciej (fizycznej lub prawnej) rodzi bardzo dotkliwe skutki prawne: pozbawia w zasadzie prawa do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowania wspólnoty samych właścicieli lokali (o ile liczba lokali nie jest większa niż 7) lub zarząd wspólnoty (jeżeli liczba lokali przewyższa 7). Zmienić tak zawartą umowę o zarządzanie można jedynie albo w drodze zawarcia aneksu do tej umowy, albo na podstawie uchwały wszystkich właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Po drugie zaś, wspólnota mieszkaniowa może powierzyć bieżące czynności zarządu nieruchomością wspólną podmiotowi zewnętrznemu w drodze cywilnoprawnej umowy zlecenia. Nie wymaga ona szczególnej formy – w praktyce przybiera najczęściej zwykłą formę pisemną. W opozycji do umowy o zarządzanie, o której była mowa wyżej, w wyniku zawarcia umowy zlecenia zobowiązującej zarządcę do zarządzania nieruchomością nie dochodzi do pozbawienia kompetencji właścicieli lokali we wspólnotach małych, lub zarządu wspólnoty – we wspólnotach dużych. Umowę zlecenia zawierają albo wszyscy właściciele lokali (gdy liczba lokali nie jest większa niż 7), albo zarząd wspólnoty (jeżeli liczba lokali jest większa niż 7).

Podsumowując, dwa typy umów o zarządzanie nieruchomością wspólna wykazują zasadnicze różnice i są często, zupełnie niesłusznie, ze sobą mylone. Określenie tego, z którą umową mamy w konkretnym wypadku do czynienia, determinuje rozdział kompetencji pomiędzy członków wspólnoty, zarząd (o ile takowy istnieje w danym stanie faktycznym) oraz zarządcę nieruchomością wspólną. Warto zatem wiedzieć, jak sprawa ta wygląda we wspólnocie, której jesteśmy członkami. 

Kategoria: Prawo cywilne Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij