Nierzadko mamy do czynienia z sytuacją, gdy właściciel lokalu dysponując prawomocnym wyrokiem nakazującym lokatorowi opuszczenie i opróżnienie lokalu nie może domagać się jego zrealizowania, z uwagi na niedostarczenie przez gminę lokalu socjalnego osobie uprawnionej do takiego lokalu z mocy wyroku orzekającego eksmisję.

Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm., dalej jako u.o.p.l.)  w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 u.o.p.l.).

Począwszy od dnia 01 stycznia 2007 roku, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właściciel lokalu dysponuje środkiem prawnym w postaci roszczenia odszkodowawczego do gminy na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny ( Dz. U. Nr 91, poz. 93 z późn. zm.), które niewątpliwie ma charakter dyscyplinujący gminę do niezwłocznego dostarczenia lokalu eksmitowanym lokatorom. Powyższa regulacja została wprowadzona w konsekwencji wyroków Trybunału Konstytucyjnego z dnia 23 maja 2006 roku (sygn. akt SK 51/05) oraz z dnia  11 września 2006 roku (sygn. akt P 14/06), na podstawie których przepis art. 18 ust. 4 u.o.p.l., ograniczający odpowiedzialność odszkodowawczą gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego do różnicy pomiędzy opłatami obciążającymi byłych lokatorów a czynszem, jaki mógłby uzyskać właściciel wynajmując lokal w ramach swobody umów, uznany został za niezgodny z Konstytucją RP i utracił moc obowiązującą z dniem 19 września 2006 roku. Ustawodawca słusznie nie dopatrzył się podstaw do zróżnicowania sytuacji podmiotów dochodzących roszczeń odszkodowawczych za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej.

W obecnym stanie prawnym właściciel lokalu może domagać się od gminy, która nie wywiązała się z obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego na mocy wyroku, kompensacji całej poniesionej na skutek tego szkody. Naprawienie szkody obejmuje zarówno rzeczywisty uszczerbek w majątku właściciela jak i utracone korzyści pozostające w adekwatnym związku przyczynowym z niezapewnieniem eksmitowanemu lokalu socjalnego przez gminę (art. 361 § 1 i  2 k.c.).

Podkreślenia wymaga zajęte przez orzecznictwo stanowisko, zgodnie z którym właścicielowi lokalu przysługuje wybór podmiotu, do którego skieruje roszczenie odszkodowawcze, przy czym odpowiedzialność gminy nie jest uwarunkowana uprzednim, bezskutecznym dochodzeniem wykonania obowiązku zapłaty od eksmitowanego lokatora.  Natomiast spełnienie świadczenia przez jeden podmiot zwalnia ze zobowiązania drugi. W świetle powyższego właściciel jest uprawniony do dochodzenia od gminy odszkodowania w pełnej wysokości albo też w wysokości uzupełniającej, w przypadku gdy eksmitowany lokator wywiąże się z obowiązku zapłaty odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 3 u.o.p.l., przy czym łączne świadczenia od tych podmiotów nie mogą przewyższać powstałej szkody. Wówczas odszkodowanie należne od gminy stanowić będzie różnicę pomiędzy odszkodowaniem odpowiadającym wysokości czynszu, jaki eksmitowany lokator byłby obowiązany opłacać, gdyby stosunek najmu trwał a czynszem, jaki mógłby uzyskać właściciel dysponując swobodnie lokalem (czynszem rynkowym).

W celu wyegzekwowania roszczeń odszkodowawczych z art. 18 ust. 5 u.o.p.l. właściciel lokalu winien skierować do gminy pisemne wezwanie do zapłaty. W przypadku gdy nie przyniesie ono zamierzonego rezultatu właścicielowi pozostaje wytoczenie przeciwko gminie powództwa o zapłatę. Przy czym należy mieć na względzie, iż obowiązek wykazania szkody oraz związku przyczynowego pomiędzy niedostarczeniem lokalu przez gminę a poniesioną szkodą spoczywa na właścicielu.